sábado, 17 de mayo de 2014

Mercado Inmobiliario:Costos Elevados

Cualquier persona en el mercado inmobiliario de lujo en Hong Kong , Londres o Washington hacia el final del año pasado estuvo de suerte. Los alquileres de pisos principales fueron bajos . Multimillonarios podrían bloquear en contratos de arrendamiento de pieds -à -terre con un ligero descuento . Es posible suponer que esos ahorros se alcanzarán a trabajadores regulares , pero no - rentas de mercado medio en esas ciudades continuaron su marcha ascendente aparentemente de forma inexorable.

Ciudades más ricas del mundo desarrollado se enfrentan a crisis de la vivienda tan agudo que no sólo los trabajadores de bajos ingresos , sino también las clases medias y creativas, encontrarlos lugares cada vez más difíciles de pagar. Redfin , el sitio web de bienes raíces, recientemente encontró que no había ni una sola casa en el mercado de San Francisco que sería asequible con el sueldo de un profesor. Y eso fue sólo para los compradores ; En muchas ciudades , el alquiler es aún más caro.
Las reglas del mercado dicen que en esta situación , la gente simplemente debe optar por vivir en algún lugar más barato. Pero en la economía actual , eso no es tan simple. Detroit tiene una vivienda muy barata, pero, por desgracia ,  Detroit es una ciudad en quiebra. Alternativamente , las ciudades más deseables podrían construir más viviendas para satisfacer la demanda , pero los nuevos desarrollos no suelen tener ese efecto .

Torres de lujo están brotando , añadiendo densidad a los lugares más insospechados , desde el litoral de Brooklyn al distrito de mercado medio de San Francisco. Pero añadir inventario a la gama alta no hace nada para ayudar el medio - una de las muchas peculiaridades irritantes del mercado de la vivienda próspera ciudad del siglo 21 . La construcción de nuevas viviendas en realidad puede empujar a las rentas superiores y servicios para las masas , como el transporte y los parques , pueden tener el efecto de fijación de precios a cabo. Todo el mundo quiere vivir en estos lugares , así que nadie puede permitirse . ¿Qué es una ciudad global que haga?

Hay una ciudad que ha logrado superar este problema. El logro de la vivienda asequible casi universal en un lugar con la masa terrestre limitada podría ser un faro de esperanza , si no fuera por el hecho de que es Singapur, una ciudad - estado soberano con un gobierno de partido , los líderes wonky , una economía que ha crecido rápidamente en el último medio siglo y uno de los más altos ingresos per cápita en la tierra. Allí, más de 80 por ciento de la población vive en viviendas públicas diseñadas con la posibilidad de caminar , la diversidad étnica y los espacios verdes en la mente.

La solución de Singapur requiere una acción drástica de una especie que la mayoría de otros lugares no podían tolerar : A principios de 1960 , el gobierno comenzó a construir grandes edificios de apartamentos uniformes , luego empujó a los trabajadores a salir de shophouses hacinamiento y cabañas . Algunos conducidos su ganado junto a sus nuevos pisos . Y al principio , muchos residentes temían a los pisos más altos.

Hoy en día , las ciudades que quieren realmente resolver sus problemas de vivienda tendrán que soportar formas similares de dislocación psíquica , no necesariamente para los que están siendo alojados , pero para aquellos con fuertes ideas acerca de lo que su ciudad debería verse y sentirse como . Muchas de las cosas que apreciamos más acerca de la vida urbana son las mismas cosas que hacen que la vivienda más cara . San Francisco, sin duda una de las ciudades más hermosas del mundo , tiene restricciones que mantienen a gran parte de la construcción de viviendas de menos de 40 pies. E incluso en Nueva York, no es ajeno a la altura, los rascacielos que se construirá en el solar de la antigua refinería de azúcar del dominó en Williamsburg han llevado dientes rechinando de los guardianes de la " trama urbana ".


El nuevo alcalde de Nueva York, Bill de Blasio , quien prometió en la campaña electoral , para construir más de 100.000 apartamentos asequibles , parece tener una idea de lo que será requerido . "Va a tomar una voluntad de utilizar la altura y la densidad en la máxima medida posible " , ha dicho. " Yo no tengo un ala en torno a ella . "

Pero entonces , mucha gente cree que sabe qué hacer para arreglar la vivienda : Se adhieren al propietario con los controles de renta . Exigir a los desarrolladores a dejar de lado las unidades de bajo costo. Construir más vivienda subsidiada. Distribuir más vales o alquiler , como San Francisco ha hecho recientemente , los impuestos y las tasas de embudo en un fondo fiduciario de vivienda. Para los que tienen más fe en las fuerzas del mercado , siempre existe la relajación de las regulaciones de zonificación , a imitación de expansión Houston - que es , indiscutiblemente, barato , siempre y cuando no se toma en cuenta el costo de la conducción.

Sin embargo, muchas de estas soluciones son pequeños comparados con la magnitud del problema. Londres necesidades por sí solos , por un cargo , 800.000 nuevas unidades por 2021 para satisfacer tanto reprimida y la nueva demanda. Sydney, donde la renta media en un apartamento de dos dormitorios es de $ 2.600 al mes , aspira a construir más de medio millón de unidades en 2031 , un objetivo para el que tendría que duplicar su ritmo normal de la construcción. Nueva York necesita más de 300.000 unidades en 2030. Por el contrario, la zonificación inclusiva , una solución política célebre que obliga a los desarrolladores a dejar de lado las unidades de trabajo y las familias de bajos ingresos, ha creado unos míseros 2800 apartamentos asequibles en Nueva York desde 2005. No es claro que tenemos la fortaleza para hacer frente a esta escasez de frente.

Y la política de vivienda puede ser muy difícil de hacerlo bien . "El éxito va a estar en el ojo del espectador ", dice Eric Belsky , director general del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard . " Si el éxito significa la construcción de más viviendas en densidades mayores , que va a terminar con algunos vecinos no felices, y si orienta todo a los bajos ingresos , la clase media se sienten dejados de lado . "

Hay otras complicaciones también, dice Belsky . Las fuerzas económicas empujan sin cesar contra las mejores intenciones de los dirigentes políticos. Digamos que usted toma un barrio de mala muerte , y se construye un bonito complejo de vivienda asequible en el centro de la misma . Usted acaba de hacer todo lo que rodea el complejo más deseable , y por lo tanto más caro. Usted ha bajado el alquiler de algunas personas , pero criado de todos los demás ( quizás incluso hacer que la lista de espera para entrar en el nuevo complejo incluso más) . O digamos que usted quiere los pobres puedan vivir en vecindarios de ingresos mixtos , por lo que subvencionar el alquiler. Si hay demasiados bonos y pocos apartamentos , Belsky dice , que acaba de elevada renta de todo el mundo otra vez.

Parece que la única solución sería la de nivelar todo de, por ejemplo , el norte de Brooklyn y que se presenten monolíticas torres prefabricadas. Pero los neoyorquinos no quieren vivir en Singapur. Quieren casas históricas , almacenes emblemáticos y vistas al mar. La dificultad de decidir dónde y qué construir significa que las ciudades con un déficit de cientos de miles de apartamentos suelen tener sólo los vagos planes para cómo satisfacer el déficit.

"No es que sería físicamente imposible ", dice Ed Glaeser , economista de Harvard que ha estudiado la vivienda y la desregulación. " Después de todo, la industria de la construcción le encantaría tal desafío . Pero es políticamente totalmente imposible " . Glaeser dice ciudades aprueban cosas encantadoras como barrios emblemáticos y retrocesos en las aceras sin hacer ningún análisis de costo -beneficio de su efecto sobre la oferta de vivienda . "Una de mis manías es que las revisiones ambientales sólo se centran en el impacto ambiental local de la construcción del proyecto, pero no el impacto ambiental global de no construir el proyecto. "

Pero unshackling el sector privado no puede ser una solución completa , ya sea . Muchos defensores de la vivienda , incluso los conservadores , insisten en que el libre mercado no proveerá vivienda que las familias de bajos ingresos puedan pagar, porque los apartamentos son demasiado caros de construir hoy en día. Es necesario algún tipo de subsidio , dicen. Pero el tamaño de un subsidio que en realidad cubría la demanda sería inmenso . El Centro de Política Bipartidista ( The Bipartisan Policy Center ) en Washington descubrió que la administración de todas las familias vales de bajos ingresos lo suficientemente grandes como para que sus rentas asequibles requeriría alquiler apoyos federales , ahora en $ 62 mil millones al año, a más del doble .

Por supuesto , los alquileres no siempre suben. Incluso los alquileres de San Francisco cayó de un acantilado después de la caída de las punto -com última década. Pero cada vez más , hay fuerzas económicas que parecen moverse en una sola dirección : Más personas se están trasladando a las ciudades, y la riqueza se distribuye de manera más desigual . Los departamentos se han convertido en un producto global, una inversión segura para el bien de tacón , sin importar donde viven realmente . Todd Sinaí , un economista de Wharton , dice que al igual que las ciudades siempre han tenido los barrios de moda donde sólo los ricos pueden permitirse el lujo de vivir , ahora algunas " ciudades superestrellas " se han convertido al igual que los lugares, los barrios ricos del mundo. Cuando la vivienda es un valor tan grande en el mercado abierto , se hace más difícil mantener algo de él hacia atrás para los trabajadores regulares. Y finalmente , el Sinaí , dice , los ricos podían ser desplazados , así - por aquellos que son aún más ricos.

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