PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN
La Prescripción Adquisitiva o “usucapión”,
es un derecho por el cual una persona adquiere la propiedad de una cosa por haberla
poseído durante el tiempo fijado por la Ley.
El caso que más nos interesa y trataremos es el de aquéllas personas que
durante mucho tiempo poseyeron un inmueble “con ánimo de dueño”, a los cuales
la ley les permite adquirir la propiedad. La prescripción adquisitiva rige
también para las cosas muebles, pero solo para las registrables, robadas o
perdidas, porque para las demás, la ley presume que quien la posee es el dueño.
La Ley prevé dos supuestos para adquirir la
propiedad de un inmueble por la posesión: la decenal y la veinteañal.
Para que proceda la prescripción por la
posesión durante diez años, debe tratarse de una persona que adquirió el
inmueble de buena fé (cree ser el legítimo dueño), con justo título (escritura
pública), pero que existió algún error respecto a la persona que enajenó (por
ej: que no era dueño o no era capaz para transmitir). Atento a que hoy los
escribanos antes de escriturar deben pedir un informe al Registro de la Propiedad para verificar
si el presunto vendedor realmente es el dueño, esta hipótesis difícilmente se
produzca.
En cambio, sí es muy frecuente la
prescripción o usucapión veinteañal, porque aquí la ley no exige ni título ni
buena fé. Es decir que si usted posee un inmueble durante veinte años, aunque
sepa que no es el dueño ni tenga ningún título, la ley considera que ha adquirido la propiedad,
y, juicio de “usucapión” de por medio,
puede inscribir la misma a su nombre.
Pero para que esta prescripción veinteañal
proceda, la posesión debe haber sido realizada con una serie de requisitos. En
primer lugar debe ser una posesión “con ánimo de dueño”, o sea, con la
intención de adueñarse de la cosa; no
puede usucapir aquél que vivió en una casa como cuidador, inquilino o porque se
la prestaron. La posesión tiene que ser también pública y sin interrupciones.
Para que podamos hacer valer
esta prescripción veinteañal, debemos iniciar el juicio de “usucapión”, en el
cual deberemos demostrar que efectivamente poseímos el inmueble durante veinte
años en la forma que prescribe la ley. Esta cuestión, la de la prueba, es una
de las más importantes, porque podemos haber estado veinte años con “ánimo de
dueño”, pero si no podemos demostrarlo de nada servirá. La ley considera como
actos que demuestran ese ánimo el pago de impuestos (realizada a lo largo del plazo de posesión,
no sirve pagar veinte años juntos), la construcción, plantación, cercado o
actos jurídicos como alquilar el inmueble.
Si podemos recabar todos estos
antecedentes, deberemos preparar un plano especialmente diseñado por un
agrimensor, y concurrir a un abogado para que haga el trámite judicial, que
actualmente demora más de dos años, fruto de la cantidad de requisitos
procesales que hay que cumplir.
Pero también puede suceder el caso opuesto,
que hayamos estado veinte años poseyendo a título de dueño y el titular
registral (o sus herederos) nos reclamen la propiedad, en este caso deberemos
invocar nuestro derecho en el pertinente juicio como defensa.
Al igual que la prescripción liberatoria,
la adquisitiva también puede ser criticada como injusta, porque una persona que
no es dueña se apropia por el solo hecho
de poseer durante mucho tiempo, pero esta institución tiene fundadas razones
para existir. En primer lugar debemos tener en cuenta la “función social” que
debe cumplir la propiedad, puesto que no es bueno que existan propiedades
abandonadas u ociosas; un segundo argumento es la necesidad del Estado de
recaudar impuestos (quien abandona una propiedad generalmente no paga
impuestos, ni servicios ni mantiene limpio el predio); también viene a hacer
justicia en aquéllos casos en que personas compraron la propiedad mediante un
boleto de compraventa que se perdió o destruyó o incluso aquéllos que compraron
“de palabra”, como antes se hacía, y que no tienen otra forma de hacer valer su
derecho; pensemos en los casos de gente
muy humilde como los cuidadores de cabras en el norte del país, en los cuales
las tierras se fueron transmitiendo de padres a hijos durante muchas
generaciones, pero que nunca se escrituraron ni se hizo trámite alguno.
Es importante tener en cuenta que el boleto
de compraventa no es “justo título”, y por ende no sirve para la posesión
decenal. Pero el comprador por boleto goza de una forma más rápida de ejercer
su derecho que la usucapión, mediante el juicio de escrituración.-
Como el lector habrá podido notar, tanto la
prescripción liberatoria como la adquisitiva tienen una importancia fundamental
en la sociedad, son “ordenadores” de las relaciones jurídicas, pero en ambos
casos están regidas por normas específicas, y además muchas veces se ven
modificadas por decisiones de los Tribunales que las “reinterpretan”, por eso, para poder ejercer los derechos que
otorgan ambas instituciones, es siempre recomendable que las personas estén
bien asesoradas con su abogado quién las orientará acerca de la mejora manera
de hacerlos valer.
El juicio declarativo de
prescripción
Ø Quien pretenda haber adquirido la
propiedad por la posesión en el transcurso del tiempo, deberá presentar demanda
ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción donde esté
situado el inmueble
Ø Deberá demandar a todos las personas que aparezcan en la respectiva Oficina de
Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el
inmueble
l Con la demanda deberá presentarse
una certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y
domicilio de tales personas, y copia certificada del título respectivo
Ø La demanda deberá estar fundada en
la prescripción adquisitiva de la propiedad
l La prescripción es un medio de
adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las
demás condiciones determinadas por la Ley.
l Para adquirir por prescripción se
necesita posesión legítima
l La posesión es legítima cuando es
continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de
tener la cosa como suya propia.
El juicio declarativo de
prescripción
Ø La adquisición por prescripción
requiere del transcurso del tiempo
Ø Todas las acciones reales se
prescriben por veinte años
l Se adquiere la propiedad por el
transcurso de 20 años de posesión legítima, aunque no exista título ni buena fe
l Quien adquiere de buena fe un
inmueble o un derecho real sobre un inmueble, en virtud de un título
debidamente registrado y que no sea nulo por defecto de forma, prescribe la
propiedad o el derecho real por diez años, a contar de la fecha del registro
del título.
l Es poseedor de buena fe quien posee
como propietario en fuerza de justo título, es decir, de un título capaz de
transferir el dominio, aunque sea vicioso, con tal que el vicio sea ignorado
por el poseedor.
El juicio declarativo de
prescripción
Ø
Admitida la demanda se ordenará la
citación de los demandados y la publicación de un edicto emplazando para el
juicio a todas aquellas personas que se crean con derechos sobre el inmueble,
quienes deberán comparecer dentro de los quince días siguientes a la última publicación
Ø
Para la contestación de la demanda,
como para los trámites siguientes, se
observarán las reglas del procedimiento ordinario
Ø
Las personas que concurran al proceso
en virtud del edicto, tomarán la causa en el estado en que se encuentre, y pueden
hacer valer todos los medios de ataque o de defensa admisibles en tal estado de
la causa
Ø
Para ser admitida en la causa, la
persona que concurra en virtud del edicto deberá acompañar prueba fehaciente
del derecho que invoque sobre el inmueble
Ø
La sentencia firme y ejecutoriada que
declare con lugar la demanda, se protocolizará en la respectiva Oficina de
Registro, y producirá los efectos que indica el ordinal 2º del artículo 507 del
Código Civil.
El juicio declarativo de
prescripción
Ø
De la remisión al artículo 507, ordinal
2º del CC, surgen las siguientes reglas:
Ø
Un extracto de la sentencia que
declare la prescripción adquisitiva, se publicará en un periódico de la
localidad sede del Tribunal que la dictó. Si no hubiere periódico en la localidad
sede del Tribunal, la publicación se hará por un medio idóneo
Ø
Dentro del año siguiente a su
publicación podrán los interesados que no intervinieron en el juicio, demandar
a todos los que fueron parte en él, sin excepción alguna, para que se declare
la falsedad de la prescripción adquisitiva declarada en el fallo impugnado
l
No tendrán este recurso los herederos
ni los causahabientes de las partes en el primer juicio, ni los que no intervinieron en él a pesar de haber tenido
conocimiento oportuno de la instauración del procedimiento
Ø
La sentencia que se dicte en el
segundo juicio será obligatoria para todos, así para las partes como para los
terceros. Contra ella no se admitirá recurso alguno
Derecho Procesal Civil II
De los juicios sobre la propiedad y la posesión
El interdicto restitutorio
Norma rectora
Ø Artículo 783
CC.-
Ø Quien haya sido despojado de la posesión, cualquiera
que ella sea, de una cosa mueble o inmueble, puede, dentro del año del despojo,
pedir contra el autor de él, aunque fuere el propietario, que se le restituya
en la posesión.
Requisitos
Ø Supuesto de procedencia
l No distingue nuestro ordenamiento
vigente, como sucedió en el pasado, entre el despojo violento o clandestino y
el que no lo es. Basta con el despojo
l Debe ser en contra de la voluntad
de la persona, pues de mediar autorización, al no habrá despojo;
l
Debe
haber la intención de sustituir la posesión ajena por la propia, pues si se
detenta la cosa momentáneamente, con ánimo de restituirla, no procede el
interdicto
Ø Legitimación activa
l El simple detentador, aun contra el
propietario
l Puede ejercerlo un coposeedor contra otro que lo prive de la posesión para
pasar a ejercer posesión exclusiva
l Podrá ejercerlo contra el comunero
no poseedor, o contra terceros
Requisitos
Ø Legitimación pasiva
l Debe intentarse contra el autor
material o intelectual del despojo, o contra sus sucesores a título universal
l
Debe
conservar la posesión para el momento del interdicto, pues de lo contrario no
podrá producirse el efecto de restitución
Ø Bienes protegidos
l
Puede
tratarse de un mueble o inmueble, o de un derecho real sobre inmuebles
Ø Plazo
l Un año contado a partir del despojo
l Debe contarse a partir de la
desposesión, no desde que se iniciaron los actos preparatorios
Procedimiento
Ø El conocimiento de los interdictos
corresponde exclusivamente a la jurisdicción civil ordinaria salvo lo dispuesto
en leyes especiales
l Los intedictos
sobre predios rurales son conocidos por
los juecesa agrarios
l Es Juez competente para conocer de
los interdictos el que ejerza la jurisdicción ordinaria en Primera Instancia en
el lugar donde esté situada la cosa objeto de ellos
l Respecto de la posesión hereditaria
lo es el de la jurisdicción del lugar donde se haya abierto la sucesión
Ø En el caso del despojo el
querellante demostrará al Juez la ocurrencia del despojo, y encontrando éste
suficiente la prueba o pruebas promovidas, exigirá al querellante la
constitución de una garantía cuyo monto fijará, para responder de los daños y
perjuicios que pueda causar su solicitud en caso de ser declarada sin lugar, y
decretará la restitución de la posesión, dictando y practicando todas las
medidas y diligencias que aseguren el cumplimiento de su decreto, utilizando la
fuerza pública si ello fuere necesario. El Juez será subsidiariamente
responsable de la insuficiencia de la garantía
Procedimiento
Ø Si el querellante manifestare no
estar dispuesto a constituir la garantía, el Juez solamente decretará el
secuestro de la cosa o derecho objeto de la posesión si a su juicio, de las
pruebas presentadas se establece una presunción grave en favor del querellante.
Los gastos del depósito serán por cuenta de la parte que en definitiva
resultare condenada en costas.
Ø Practicada la restitución o el
secuestro, el Juez ordenará la citación del querellado, y practicada ésta, la
causa quedará abierta a pruebas por diez días. Concluido dicho lapso las partes
presentarán dentro de los tres días siguientes, los alegatos que consideren
convenientes, y el Juez, dentro de los ocho días siguientes dictará la
sentencia definitiva. Esta sentencia será apelable en un solo efecto, pero el
Tribunal remitirá al Superior el expediente completo de las actuaciones. El
Juez será responsable de los daños y perjuicios que cause por su demora en
dictar la sentencia prevista en este artículo.
