Prescripción Adquisitiva

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

   La Prescripción Adquisitiva o “usucapión”, es un derecho por el cual una persona adquiere la propiedad de una cosa por haberla poseído durante el tiempo fijado  por la Ley.     

  El caso que más nos interesa y trataremos es el de aquéllas personas que durante mucho tiempo poseyeron un inmueble “con ánimo de dueño”, a los cuales la ley les permite adquirir la propiedad. La prescripción adquisitiva rige también para las cosas muebles, pero solo para las registrables, robadas o perdidas, porque para las demás, la ley presume que quien la posee es el dueño.

   La Ley prevé dos supuestos para adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión: la decenal y la veinteañal.

 

   Para que proceda la prescripción por la posesión durante diez años, debe tratarse de una persona que adquirió el inmueble de buena fé (cree ser el legítimo dueño), con justo título (escritura pública), pero que existió algún error respecto a la persona que enajenó (por ej: que no era dueño o no era capaz para transmitir). Atento a que hoy los escribanos antes de escriturar deben pedir un informe al Registro de la Propiedad para verificar si el presunto vendedor realmente es el dueño, esta hipótesis difícilmente se produzca.

 

    En cambio, sí es muy frecuente la prescripción o usucapión veinteañal, porque aquí la ley no exige ni título ni buena fé. Es decir que si usted posee un inmueble durante veinte años, aunque sepa que no es el dueño ni tenga ningún título,  la ley considera que ha adquirido la propiedad, y,  juicio de “usucapión” de por medio, puede inscribir la misma a su nombre.

 

 

    Pero para que esta prescripción veinteañal proceda, la posesión debe haber sido realizada con una serie de requisitos. En primer lugar debe ser una posesión “con ánimo de dueño”, o sea, con la intención de adueñarse de la cosa;  no puede usucapir aquél que vivió en una casa como cuidador, inquilino o porque se la prestaron. La posesión tiene que ser también pública y sin interrupciones. 

 

 

    Para que podamos hacer valer esta prescripción veinteañal, debemos iniciar el juicio de “usucapión”, en el cual deberemos demostrar que efectivamente poseímos el inmueble durante veinte años en la forma que prescribe la ley. Esta cuestión, la de la prueba, es una de las más importantes, porque podemos haber estado veinte años con “ánimo de dueño”, pero si no podemos demostrarlo de nada servirá. La ley considera como actos que demuestran ese ánimo el pago de impuestos  (realizada a lo largo del plazo de posesión, no sirve pagar veinte años juntos), la construcción, plantación, cercado o actos jurídicos como alquilar el inmueble.

 

 

    Si podemos recabar todos estos antecedentes, deberemos preparar un plano especialmente diseñado por un agrimensor, y concurrir a un abogado para que haga el trámite judicial, que actualmente demora más de dos años, fruto de la cantidad de requisitos procesales que hay que cumplir.

    Pero también puede suceder el caso opuesto, que hayamos estado veinte años poseyendo a título de dueño y el titular registral (o sus herederos) nos reclamen la propiedad, en este caso deberemos invocar nuestro derecho en el pertinente juicio como defensa.

 

 

    Al igual que la prescripción liberatoria, la adquisitiva también puede ser criticada como injusta, porque una persona que no es dueña se apropia  por el solo hecho de poseer durante mucho tiempo, pero esta institución tiene fundadas razones para existir. En primer lugar debemos tener en cuenta la “función social” que debe cumplir la propiedad, puesto que no es bueno que existan propiedades abandonadas u ociosas; un segundo argumento es la necesidad del Estado de recaudar impuestos (quien abandona una propiedad generalmente no paga impuestos, ni servicios ni mantiene limpio el predio); también viene a hacer justicia en aquéllos casos en que personas compraron la propiedad mediante un boleto de compraventa que se perdió o destruyó o incluso aquéllos que compraron “de palabra”, como antes se hacía, y que no tienen otra forma de hacer valer su derecho;  pensemos en los casos de gente muy humilde como los cuidadores de cabras en el norte del país, en los cuales las tierras se fueron transmitiendo de padres a hijos durante muchas generaciones, pero que nunca se escrituraron ni se hizo trámite alguno.

    Es importante tener en cuenta que el boleto de compraventa no es “justo título”, y por ende no sirve para la posesión decenal. Pero el comprador por boleto goza de una forma más rápida de ejercer su derecho que la usucapión, mediante el juicio de escrituración.-

    Como el lector habrá podido notar, tanto la prescripción liberatoria como la adquisitiva tienen una importancia fundamental en la sociedad, son “ordenadores” de las relaciones jurídicas, pero en ambos casos están regidas por normas específicas, y además muchas veces se ven modificadas por decisiones de los Tribunales que las “reinterpretan”,  por eso, para poder ejercer los derechos que otorgan ambas instituciones, es siempre recomendable que las personas estén bien asesoradas con su abogado quién las orientará acerca de la mejora manera de hacerlos valer.

El juicio declarativo de prescripción

Ø    Quien pretenda haber adquirido la propiedad por la posesión en el transcurso del tiempo, deberá presentar demanda ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción donde esté situado el inmueble

Ø    Deberá demandar a todos las personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble

l     Con la demanda deberá presentarse una certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, y copia certificada del título respectivo

Ø    La demanda deberá estar fundada en la prescripción adquisitiva de la propiedad

l     La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley.

l     Para adquirir por prescripción se necesita posesión legítima

l     La posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia.

El juicio declarativo de prescripción

Ø    La adquisición por prescripción requiere del transcurso del tiempo

Ø    Todas las acciones reales se prescriben por veinte años

l     Se adquiere la propiedad por el transcurso de 20 años de posesión legítima, aunque no exista título ni buena fe

l     Quien adquiere de buena fe un inmueble o un derecho real sobre un inmueble, en virtud de un título debidamente registrado y que no sea nulo por defecto de forma, prescribe la propiedad o el derecho real por diez años, a contar de la fecha del registro del título.

l     Es poseedor de buena fe quien posee como propietario en fuerza de justo título, es decir, de un título capaz de transferir el dominio, aunque sea vicioso, con tal que el vicio sea ignorado por el poseedor.

El juicio declarativo de prescripción

Ø     Admitida la demanda se ordenará la citación de los demandados y la publicación de un edicto emplazando para el juicio a todas aquellas personas que se crean con derechos sobre el inmueble, quienes deberán comparecer dentro de los quince días siguientes a la última publicación

Ø     Para la contestación de la demanda, como para los trámites siguientes, se observarán las reglas del procedimiento ordinario

Ø     Las personas que concurran al proceso en virtud del edicto, tomarán la causa en el estado en que se encuentre, y pueden hacer valer todos los medios de ataque o de defensa admisibles en tal estado de la causa

Ø     Para ser admitida en la causa, la persona que concurra en virtud del edicto deberá acompañar prueba fehaciente del derecho que invoque sobre el inmueble

Ø     La sentencia firme y ejecutoriada que declare con lugar la demanda, se protocolizará en la respectiva Oficina de Registro, y producirá los efectos que indica el ordinal 2º del artículo 507 del Código Civil.

El juicio declarativo de prescripción

Ø     De la remisión al artículo 507, ordinal 2º del CC, surgen las siguientes reglas:

Ø     Un extracto de la sentencia que declare la prescripción adquisitiva, se publicará en un periódico de la localidad sede del Tribunal que la dictó. Si no hubiere periódico en la localidad sede del Tribunal, la publicación se hará por un medio idóneo

Ø     Dentro del año siguiente a su publicación podrán los interesados que no intervinieron en el juicio, demandar a todos los que fueron parte en él, sin excepción alguna, para que se declare la falsedad de la prescripción adquisitiva declarada en el fallo impugnado

l      No tendrán este recurso los herederos ni los causahabientes de las partes en el primer juicio, ni los que no intervinieron en él a pesar de haber tenido conocimiento oportuno de la instauración del procedimiento

Ø     La sentencia que se dicte en el segundo juicio será obligatoria para todos, así para las partes como para los terceros. Contra ella no se admitirá recurso alguno

Derecho Procesal Civil II

De los juicios sobre la propiedad y la posesión

El interdicto restitutorio

 

Norma rectora

Ø  Artículo 783 CC.- 

Ø  Quien haya sido despojado de la posesión, cualquiera que ella sea, de una cosa mueble o inmueble, puede, dentro del año del despojo, pedir contra el autor de él, aunque fuere el propietario, que se le restituya en la posesión.

Requisitos

Ø   Supuesto de procedencia

l     No distingue nuestro ordenamiento vigente, como sucedió en el pasado, entre el despojo violento o clandestino y el que no lo es. Basta con el despojo

l     Debe ser en contra de la voluntad de la persona, pues de mediar autorización, al no habrá despojo;

l     Debe haber la intención de sustituir la posesión ajena por la propia, pues si se detenta la cosa momentáneamente, con ánimo de restituirla, no procede el interdicto

Ø   Legitimación activa

l     El simple detentador, aun contra el propietario

l     Puede ejercerlo un coposeedor contra otro que lo prive de la posesión para pasar a ejercer posesión exclusiva

l     Podrá ejercerlo contra el comunero no poseedor, o contra terceros

Requisitos

Ø   Legitimación pasiva

l     Debe intentarse contra el autor material o intelectual del despojo, o contra sus sucesores a título universal

l     Debe conservar la posesión para el momento del interdicto, pues de lo contrario no podrá producirse el efecto de restitución

Ø   Bienes protegidos

l     Puede tratarse de un mueble o inmueble, o de un derecho real sobre inmuebles

Ø   Plazo

l     Un año contado a partir del despojo

l     Debe contarse a partir de la desposesión, no desde que se iniciaron los actos preparatorios

Procedimiento

Ø    El conocimiento de los interdictos corresponde exclusivamente a la jurisdicción civil ordinaria salvo lo dispuesto en leyes especiales

l     Los intedictos sobre predios rurales son conocidos por  los juecesa agrarios

l     Es Juez competente para conocer de los interdictos el que ejerza la jurisdicción ordinaria en Primera Instancia en el lugar donde esté situada la cosa objeto de ellos

l     Respecto de la posesión hereditaria lo es el de la jurisdicción del lugar donde se haya abierto la sucesión

Ø    En el caso del despojo el querellante demostrará al Juez la ocurrencia del despojo, y encontrando éste suficiente la prueba o pruebas promovidas, exigirá al querellante la constitución de una garantía cuyo monto fijará, para responder de los daños y perjuicios que pueda causar su solicitud en caso de ser declarada sin lugar, y decretará la restitución de la posesión, dictando y practicando todas las medidas y diligencias que aseguren el cumplimiento de su decreto, utilizando la fuerza pública si ello fuere necesario. El Juez será subsidiariamente responsable de la insuficiencia de la garantía

Procedimiento

Ø    Si el querellante manifestare no estar dispuesto a constituir la garantía, el Juez solamente decretará el secuestro de la cosa o derecho objeto de la posesión si a su juicio, de las pruebas presentadas se establece una presunción grave en favor del querellante. Los gastos del depósito serán por cuenta de la parte que en definitiva resultare condenada en costas.

Ø    Practicada la restitución o el secuestro, el Juez ordenará la citación del querellado, y practicada ésta, la causa quedará abierta a pruebas por diez días. Concluido dicho lapso las partes presentarán dentro de los tres días siguientes, los alegatos que consideren convenientes, y el Juez, dentro de los ocho días siguientes dictará la sentencia definitiva. Esta sentencia será apelable en un solo efecto, pero el Tribunal remitirá al Superior el expediente completo de las actuaciones. El Juez será responsable de los daños y perjuicios que cause por su demora en dictar la sentencia prevista en este artículo.