Respecto a estos últimos, los resultados de un estudio del CGAI (Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria) muestran que un 36% de los morosos “ no pagaba porque los gastos comunes no estaban bien explicados, un 40% los consideraba “misteriosos” y un 20% dudaban de la gente que administraba ”.
El 40% de morosidad presentan los condominios en Venezuela durante esta crisis de julio 2023.
La problemática de los morosos en los condominios es una realidad que afecta a casi toda la población -por no decir que a toda- al menos en Venezuela; y es que, muchas veces, influye la personalidad de la gente más que la capacidad económica en sí, por eso hoy te contamos todo lo que debes saber sobre la morosidad en condominios y cómo se puede abordar.
Tipos de morosos
Para empezar, debes entender que, aunque afecten de la misma manera a la comunidad, existen diferentes tipos de morosos:
Están los honestos, quienes siempre han sido responsables con sus compromisos y han pagado a tiempo sus gastos comunes; sin embargo, por alguna situación como despidos, enfermedades, accidentes, disminución de sus ingresos frecuentes o cualquier otra razón, se les ha complicado cumplir con los pagos. Por lo general, estas personas tienden a ser buenos vecinos y están dispuestos a llegar a acuerdos de pago con la junta directiva. Por supuesto, cuando cuentan nuevamente con la solvencia económica, se ponen al día con sus deberes legales.
También encontramos a los morosos deliberados o caprichosos; aquellos desorganizados o que buscan cualquier excusa para no pagar el condominio, aunque tengan liquidez. Estos tienden a ser irregulares con sus pagos comunes, se atrasan frecuentemente y en ocasiones les cuesta reconocer su fallo. Incluso pueden apelar a argumentos que les hagan “no quedar tan mal” frente a la junta. Por ejemplo, decir que no pagaron porque han observado que las áreas no están bien mantenidas, o si alguna persona con tiene un conflicto pasa a formar parte de la junta. Más allá del hecho del pago en sí, tienen un componente de personalidad muy fuerte que puede llegar a afectar a la comunidad, ya que, al ser un obstáculo para garantizar los bienes y servicios, termina perjudicando a todos, incluyéndose.
Finalmente están los morosos sinvergüenzas. A estos no hay otra forma de llamarlos. Son aquellos aprovechadores que no tienen la cultura de ser responsables con sus deberes, por ende, son mala paga con todas sus letras. En estos también influye muchísimo la manera en que ven el mundo. Son indolentes con lo que pasa a su alrededor y simplemente se dedican a vivir de los demás. Por lo general, son personas descuidadas pero pretenciosas y profesan una cultura anti democrática; tienden a pasar por encima de los derechos de sus conciudadanos y están permanentemente en conflicto con las normas comunitarias. Dada su actitud, lo más recomendable para abordarlos es no desgastarse con ellos en discusiones y pasar directamente a la vía judicial.
Cómo lidiar con la morosidad en los condominios
En primer lugar, es necesario que tanto la junta directiva como el administrador trabajen en conjunto de forma eficaz y rindan cuentas de todo lo que se hace y cuánto se gasta, para así poder generar confianza dentro de la comunidad de copropietarios. Esta suele ser una de las deficiencias que se encuentran en estas áreas, y que influyen directamente en las moras, tomando en cuenta las formas de ser de los morosos. El descrédito siempre será una estrategia fácil de llevar a cabo cuando haya el mínimo ápice de mala gestión.
En segundo lugar, es importante que la junta demuestre su autoridad legal y establezca criterios para demandar a los propietarios en mora cuando sean los casos. Para que esto sea posible, se debe autorizar al administrador quien sería la persona jurídica capaz de efectuar la demanda.
Un error frecuente en los condominios es, precisamente, dejar pasar demasiado tiempo para tomar las acciones pertinentes. Recordemos que hay morosos tienen especial facilidad para evadir sus responsabilidades; mientras no se les presione judicialmente y no se les haga seguimiento, no se van a preocupar nunca por responder a sus obligaciones.
En este sentido se debe tener en cuenta que estas demandas son “juicios ejecutivos”; lo que quiere decir que pueden comenzar con una fianza o el remate judicial anticipado. Por supuesto, como ya hemos visto, no todos los morosos merecen llegar a tales acciones. Sin embargo, la junta, de la mano con el administrador, deben tener previstas sus estrategias.
Entonces, en primera instancia, la junta de condominio en concordancia con el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, debe extender una autorización al administrador y dejarlo asentado en acta del libro de junta -no el de asambleas- para que éste sea quien otorgue poder a un abogado, bien sea sugerido por la junta o de su misma consultoría. ¿Por qué? Aunque es una decisión exclusiva de la junta directiva, ella no es una persona natural capaz de conferir poderes. Por ende, el administrador no tiene la potestad por sí solo de demandar morosos si no está autorizado por la junta del condominio.
Por tal razón, las juntas de condominio que quieren auto administrarse ellos mismos, deben tener como administrador a una persona natural como su empleado, cumpliendo con sus dos roles (tanto de integrante de la junta, como de administrador), dejando sus respectivos apartamentos como garantía a favor del condominio, en caso de una posible malversación de fondos.
Una vez que el administrador tenga la autorización por parte de la junta directiva, le corresponde otorgar el poder al abogado; a partir de ahí se puede dar curso a la demanda contra los morosos.
LA VÍA MÁS EFECTIVA
Según el abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo, el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil venezolano permite atacar preventivamente todo el patrimonio del deudor mediante las medidas preventivas que se le pueden solicitar al juez, tales como: el embargo ejecutivo del apartamento o local al que se le atribuye la deuda y también, la prohibición de enajenar y gravar; siendo esta última una herramienta para presionar económicamente al deudor porque le paraliza su capital.
Los recaudos para que el juez admita una demanda de esta naturaleza son los siguientes:
a) La autorización dada por la junta de condominio al administrador, tal y como lo señalamos anteriormente.
b) El instrumento poder dado por el administrador al abogado, aunque también puede ser asistido.
c) La copia certificada del documento de propiedad del deudor demandado.
d) Copia del documento de condominio.
e) Las planillas o recibos de gastos comunes.
Lo más recomendable es que los administradores de condominios estén constantemente monitoreando las situaciones de morosidad para advertirles oportunamente a las juntas de condominios, con el fin de tomar acciones tempranas y no dejar socavar el bienestar de la comunidad.
En Conclusión a recordar:
36% de los morosos: “ no pagaba porque los gastos comunes no estaban bien explicados”.
un 40% los consideraba “misteriosos”
un 20% dudaban de la gente que administraba.
2% no especificado.
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